社長の不動産Q&A

愛和住販社長が不動産についてのご質問に答える・・予定です

Q 5.不動産を売却するときかかる費用を教えてください。

まず知っておいて欲しいのは不動産売却は大きく分けて二通りの方法があります。

ひとつは不動産会社などに買ってもらう「買い取り」と

不動産会社を通して一般ユーザーさんに売る「仲介」です。

どちらに方法にも、「メリット」「デメリット」がありますが

どちらを選ぶかその基準をサックリ言うと

「早く売りたい」のなら、「買い取り売却」

「高く売りたい」のなら、「仲介販売」

というような感じです。

どちらを選ぶかはお客様個々の事情になります。

↓ 詳しくはこちらをお読みください。

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さて費用ですが、発生するのは実際に売却の契約が成立した後です。

買い取りにせよ仲介販売にせよ契約が成立するまでは普通はお金はかかりません。

もちろん、「査定」もほとんどの不動産会社は無料で行っています。

契約する前から費用がかかるような不動産会社は敬遠してください。

 

売却時の費用としては、まづは「登記費用」です。

これは抵当権を抹消するための費用で、

抵当権などが設定されていなければ不必要です。

司法書士さんに支払うお金で、30,000円前後が多いようです。

また、現在の住所と登記上の住所が異なる場合には、

「住所変更登記」の費用も必要となります。

こちらは、15,000円前後が多いようです。

さらに権利書を紛失してる場合も余分に費用がかかります。

どちらにしても、購入時のように何十万単位でかかるわけではなく

数万円程度の費用となります。

買い取りの場合は他に特約のない限り「登記費用」だけですが

契約の条件として、土地の測量や解体・残置物の処理などが

売主さんの負担とされている場合は、それらの費用が必要です。

金額的には、土地や建物の広さ残置物の状況によって違いますが

こちらは数十万円から百万以上になる場合もありますので

契約前にそのような事をどちらの負担で行うか決めておいてください。

(これは買取だけでなく仲介販売でも同じです)

さて、買取では不必要だけど仲介販売だと必要になるのが、

「仲介手数料」です。

こちらは、400万円えお超える物件であれば

売買価格の、3%+6万円+消費税。となります。

これも物件価格によりますが結構な金額になります。

あとは、契約書に貼る「印紙税」でしょうか。

こちらも売買契約の価格によって違ってきます。

収入印紙の知識+印紙税額一覧表

 

以上が不動産売却時に必要な費用ですね。

もちろんケースによっては上記の費用以外に必要になる場合もあります。

愛和住販では、販売も買い取りもしていますので

何かあったらご連絡くださいね。

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Q4.一坪の広さはどれくらい?

不動産屋さんが土地の広さの話をするときに使うのが「○○坪」という言葉。

長さを表す「尺」や「寸」

重さを表す「貫」や「斤」

と同じように、広さを表す「坪」や「反」なんていう言葉は

今では、ほとんど日常では使わないので業界用語みたいですよね。

広告の物件概要でも「坪」ではなく「㎡」表記です。

これは、不動産公正取引協議会で「平米」で表記することが決められているからです。

しかし、広告のキャッチコピーなどは

「土地○○坪付!」という表現を目にすると思います。

キャッチコピーについては「○○坪」と書いても違法ではありません。

また業界の会話では「○○坪」と言うのが普通ですし、

その方が分かりやすいというか話が通じます。

 

さて、「一坪」の広さはどれ位かというと

㎡にすると「3.31㎡」です。

業界人どうしで、ザックリいうと

30坪は100㎡。50坪は165㎡。60坪は200㎡。100坪は330㎡

というイメージで話をしますが

平米数を坪数に変換する時の計算式は、

 

平米数(㎡)×0.3025

 

逆に坪数を平米数に変換するときは

 

坪数÷0.3025

 

となります。

不動産業界に入ると最初の方に先輩や社長に教えられます。

 

さて実際の広さのイメージとしてはどれくらいかというと

一坪で畳2畳分。という感じです。

 

まとめると、

1坪=3.31m2(3.30578)=2畳
1m2=0.3坪(0.3025)=0.6畳
1畳=0.5坪=1.65m2(1.6562)

 

このようになります。

広告などをご覧になるときに参考にしてください。

 

日常ではほとんど使いませんが、お友達とかに

「このお家のリビングの広さどれ位?」と聞かれた時に

「8坪だから16畳だよ」というと何となくカッコイイと思います。

ぜひお使いください。

 

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Q3.広告の駅から〇分というは何が基準なのですか?

今回は「駅〇分」ってどういう基準なのか?

というご質問です。

広告などに「駅徒歩〇分」とか書いてあるのを見て

「もっと距離あるよ~」と思うお客様もいると思います。

ある意味「不動産あるある」的なご質問ですね。

これは、ずばり「1分=80m」で計算しています。

1分未満の端数は繰り上げになります。

これはどこの不動産会社も同じです。

というか、この基準は

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第5章 

表示基準 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」

によって定められています。

もちろん直線距離ではなく、実際に道路に沿って計測した距離です。

ですから、歩道橋や地下道の階段とかは距離に含まれます。

でも、信号待ちとか踏み切り待ちとかの「待ち時間」は含まれません。

 

今の時代はネットが発達した現在は現在地を入力すると

駅からの距離と分数が一発で出るので楽になりましたが

むかしは地図上の距離を測る機械があって

地図の上を駅までその機械で測りました。

なので、どのルートを選択するかによって

5分(400m)くらいは誤差ったりしました(笑)

 

さて、この1分80mというのは

健康な女性がハイヒールを履いた状態で歩く距離だそうです。

実際に女性にハイヒールを履かせて歩いてもらい

この基準を決めたそうです。

男性や若者だと実際にはもっと早く歩けます。

でも、多くのお客様は

「〇〇分じゃ歩けないよ~」という感想が多いようです。

 

どちらにしても、歩くスピードは人それぞれですから

駅からの距離(時間)が気になる方は

実際に「自分の足で歩いて確認する」というのが

一番確実な方法ではないでしょうか。

 

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Q 購入申込金と手付金はどう違うのですか?

購入申込金と手付金の違いは?というご質問ですが、

このふたつは全く違います。

「購入申込金」とはご契約の前に、

購入の意思を示すために不動産会社に預けるお金のことです。

一応「購入申込金」と言われていますが

別に正式名称があるわけではありません。

「売り止め金」(物件をキープしておくための証拠金)

なんていわれることもあります。

ふた昔ほど前までは、購入申込書と一緒に

5000円とか10000万円とか、時には1000円とか

不動産会社が預かり金としてお客様に預かっていましたが

いまのこのご時勢に「申込金」なんてナンセンスです。

「申込金」を置いて行ってからと言って物件をキープできることは

ほとんどの場合はありません。

逆に「売り止め」をしてくれる売主さんなら

お金を預けなくても数日間は止めておいてくれます。

そもそも論を言えば「購入申込金」には法的強制力はありません。

買主様にすれば申込金を払っていてもキャンセルできますし

売主様からすれば申込金を預かっていても他の方に売却できます。

申込金は、売主・買主ともに何の効力もないのです。

当然「申込金」は支払うのではなく預けるお金なので

契約まで進まなければ返却されます。

不動産会社の中には「申込金」を理由を付けて

返還しない悪徳会社もあるようですが

「申込金」はキャンセルの場合は返還してもらいましょう。

このように「申込金」とは何の効力もないので

現在は「申込金」を言ってくる不動産会社はほとんどないでしょう。

むしろ「申込金」を預けるように言われたら

何のために預けるのかを明確に書面にして交付してもらう方がいいと思います。

 

それに対して「手付金」とは

実際に契約時に売主様から買主様に支払われる金銭です。

売主・買主双方の合意があれば金額は任意で決められます。

通常は売買価格の10%以下で100万円とか50万円といった

区切りのいい金額になることが多いです。

さて、不動産取引による「手付金」とは

解約手付という側面が大きくなります。

解約手付とは、契約の解除権を保留するためのお金です。

具体的に言うと、買主様側は手付金を放棄して

売主様はもらった手付金に同額のお金を足して相手側に支払えば

理由の如何を問わず契約を解除することだ出来る。ということです。

俗にいう「手付金の放棄・倍返し」ということですね。

ですから手付金というのは例外を除いて

契約を解除(キャンセル)したら戻ってきません。

もちろん、、契約が最後まで履行された時は

その手付金は、残代金の一部となりますので

ただ取られるわけでないので安心してください。

 

まとめますと

「購入申込金」は購入申し込みをキャンセルしても全額返金される

「手付金」は契約を解除したときは全額没収される

ということです。

そして、「購入申込金」を求めてくることは現在ではほとんどありません。

「購入申込金」を求めてくるような不動産会社は要注意。

といっていいでしょう。

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Q 車のローンが残っていますが住宅ローンを組めますか?

社長の不動産Q&Aの最初のご質問は、

「車のローンと住宅ローン」についてです。

私たち不動産会社の人間が住宅ローンに関して

お客様に必ずご質問させていただくのが

車などのローンの有無と

過去現在のローン関係の延滞等の有無です。

住宅ローンの審査の基本は、お客様のご年収に対して

ローンのお支払いがどれくらいの割合になるのか?とい部分です。

計算式にすると、ローン年間支払い÷年収×100

これを「返済比率」といいます。

この返済比率が30%以下とか25%以下とか

各金融機関によって定めています。

単純に貸し付け金利で支払額を設定する場合もあれば

「審査金利といって、実際の貸付金利より高めの金利での支払額を

審査の支払金額に定めている場合もあります。

 

さてこの「返済比率」ですが、上記の分子の支払金額というものに

車のローンの支払い(車だけでなく他のローンも)も含まれるわけです。

例えば、ある金融機関の返済比率の上限を30%とします。

住宅ローンが月額7万円(年間84万円)で年収400万円だと

84÷400×100=21%となり審査は通ります。

しかしここに車のローンが月額4万円(年間48万円)あると

(84+48)÷400×100=33%となってしまい

返済比率が上限の30%を超えてしまいます。

このような状態になってしまうと

住宅ローン全額が否決になったり

また返済比率内に収まる分だけ住宅ローンの借入金額が減額になります。

このような仕組みになっています。

ですから住宅ローン返済額プラス車のローン返済額が

返済比率を下回っていれば、

車のローンをそのままでも住宅ローンの借り入れは可能です。

逆にオーバーしていれば、住宅ローンを減額するか

または、車のローンを一括返済するかどちらかになります。

ですから、不動産営業マンは高級車の新車でやってくるお客様より

古い軽自動車でやってくるお客様の方が嬉しかったりします(笑)

いずれにしても、住宅ローンを借りてマイホームを手にしたい。

と考えているお客様は、高級車をローンを組んで購入しない方が良さそうです。

車のローンを組むのに住宅ローンは邪魔になりませんが

住宅ローンを組むときには車のローンが邪魔になる事が多々あります。

「車を先に買ってからお家」ではなく

「お家を先に買ってから車」ですよ、。

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