社長の不動産Q&A

愛和住販社長が不動産についてのご質問に答える・・予定です

Q 購入申込金と手付金はどう違うのですか?

購入申込金と手付金の違いは?というご質問ですが、

このふたつは全く違います。

「購入申込金」とはご契約の前に、

購入の意思を示すために不動産会社に預けるお金のことです。

一応「購入申込金」と言われていますが

別に正式名称があるわけではありません。

「売り止め金」(物件をキープしておくための証拠金)

なんていわれることもあります。

ふた昔ほど前までは、購入申込書と一緒に

5000円とか10000万円とか、時には1000円とか

不動産会社が預かり金としてお客様に預かっていましたが

いまのこのご時勢に「申込金」なんてナンセンスです。

「申込金」を置いて行ってからと言って物件をキープできることは

ほとんどの場合はありません。

逆に「売り止め」をしてくれる売主さんなら

お金を預けなくても数日間は止めておいてくれます。

そもそも論を言えば「購入申込金」には法的強制力はありません。

買主様にすれば申込金を払っていてもキャンセルできますし

売主様からすれば申込金を預かっていても他の方に売却できます。

申込金は、売主・買主ともに何の効力もないのです。

当然「申込金」は支払うのではなく預けるお金なので

契約まで進まなければ返却されます。

不動産会社の中には「申込金」を理由を付けて

返還しない悪徳会社もあるようですが

「申込金」はキャンセルの場合は返還してもらいましょう。

このように「申込金」とは何の効力もないので

現在は「申込金」を言ってくる不動産会社はほとんどないでしょう。

むしろ「申込金」を預けるように言われたら

何のために預けるのかを明確に書面にして交付してもらう方がいいと思います。

 

それに対して「手付金」とは

実際に契約時に売主様から買主様に支払われる金銭です。

売主・買主双方の合意があれば金額は任意で決められます。

通常は売買価格の10%以下で100万円とか50万円といった

区切りのいい金額になることが多いです。

さて、不動産取引による「手付金」とは

解約手付という側面が大きくなります。

解約手付とは、契約の解除権を保留するためのお金です。

具体的に言うと、買主様側は手付金を放棄して

売主様はもらった手付金に同額のお金を足して相手側に支払えば

理由の如何を問わず契約を解除することだ出来る。ということです。

俗にいう「手付金の放棄・倍返し」ということですね。

ですから手付金というのは例外を除いて

契約を解除(キャンセル)したら戻ってきません。

もちろん、、契約が最後まで履行された時は

その手付金は、残代金の一部となりますので

ただ取られるわけでないので安心してください。

 

まとめますと

「購入申込金」は購入申し込みをキャンセルしても全額返金される

「手付金」は契約を解除したときは全額没収される

ということです。

そして、「購入申込金」を求めてくることは現在ではほとんどありません。

「購入申込金」を求めてくるような不動産会社は要注意。

といっていいでしょう。

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Q 車のローンが残っていますが住宅ローンを組めますか?

社長の不動産Q&Aの最初のご質問は、

「車のローンと住宅ローン」についてです。

私たち不動産会社の人間が住宅ローンに関して

お客様に必ずご質問させていただくのが

車などのローンの有無と

過去現在のローン関係の延滞等の有無です。

住宅ローンの審査の基本は、お客様のご年収に対して

ローンのお支払いがどれくらいの割合になるのか?とい部分です。

計算式にすると、ローン年間支払い÷年収×100

これを「返済比率」といいます。

この返済比率が30%以下とか25%以下とか

各金融機関によって定めています。

単純に貸し付け金利で支払額を設定する場合もあれば

「審査金利といって、実際の貸付金利より高めの金利での支払額を

審査の支払金額に定めている場合もあります。

 

さてこの「返済比率」ですが、上記の分子の支払金額というものに

車のローンの支払い(車だけでなく他のローンも)も含まれるわけです。

例えば、ある金融機関の返済比率の上限を30%とします。

住宅ローンが月額7万円(年間84万円)で年収400万円だと

84÷400×100=21%となり審査は通ります。

しかしここに車のローンが月額4万円(年間48万円)あると

(84+48)÷400×100=33%となってしまい

返済比率が上限の30%を超えてしまいます。

このような状態になってしまうと

住宅ローン全額が否決になったり

また返済比率内に収まる分だけ住宅ローンの借入金額が減額になります。

このような仕組みになっています。

ですから住宅ローン返済額プラス車のローン返済額が

返済比率を下回っていれば、

車のローンをそのままでも住宅ローンの借り入れは可能です。

逆にオーバーしていれば、住宅ローンを減額するか

または、車のローンを一括返済するかどちらかになります。

ですから、不動産営業マンは高級車の新車でやってくるお客様より

古い軽自動車でやってくるお客様の方が嬉しかったりします(笑)

いずれにしても、住宅ローンを借りてマイホームを手にしたい。

と考えているお客様は、高級車をローンを組んで購入しない方が良さそうです。

車のローンを組むのに住宅ローンは邪魔になりませんが

住宅ローンを組むときには車のローンが邪魔になる事が多々あります。

「車を先に買ってからお家」ではなく

「お家を先に買ってから車」ですよ、。

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